Im September 2020 haben die Projektverantwortlichen der breiten Öffentlichkeit das Richtprojekt Dreispitz Nord vorgestellt. Dieses dient als Grundlage für den Bebauungsplan, die Umweltverträglichkeitsprüfung sowie den städtebaulichen Vertrag. Die öffentliche Planauflage des Bebauungsplans und der Umweltverträglichkeitsbericht wird voraussichtlich 2024 bereit sein. Der Parlamentsbeschluss erfolgt anschliessend. Sobald der Beschluss rechtskräftig ist, kann die Bauprojektierung für die erste Etappe starten. Mit konkreten Baumassnahmen ist ab 2027 zu rechnen.

Meilensteine

Das Projekt «Dreispitz Nord» ist ein fein ausbalanciertes Projekt. Die wirtschaftliche Tragfähigkeit ist dabei eine zentrale Voraussetzung für dessen Entwicklung. Seit Planungsbeginn im 2017 hat sich die Marktsituation stark verändert. Nebst den Auswirkungen dieser Entwicklung muss der Kanton auch eine neue Praxis zur Mehrwertabgabe bei so grossen Arealen wie «Dreispitz Nord» entwickeln. Sobald diese Punkte geklärt sind, kann die öffentliche Planauflage voraussichtlich im Jahr 2024 erfolgen.

Basel erhält einen neuen, vielfältigen Stadtteil: Dreispitz Nord – drei Tramhaltestelle vom Bahnhof SBB entfernt – bietet künftig 800 Wohnungen, Büroflächen, zwei öffentliche Stadtpärke, eine neue Sekundarschule, einen MParc und OBI in der heutigen Grösse und einen bunten Mix aus Cafés, Restaurants und kleinen Läden. Fussgänger:innen und Velofahrende haben hier Vorrang, der öffentliche Raum wird autofrei sein. Im Dreispitz Nord wächst das Quartier Gundeldingen im östlichen Teil weiter und gewinnt attraktive Lebens- und Grünräume dazu.

Die Eigentümerin des gesamten Dreispitz Areals und somit auch des Gebiets Dreispitz Nord ist die Christoph Merian (CMS) Stiftung. Die CMS fördert mit ihren Projekten den sozialen Zusammenhalt, die kulturelle Vielfalt und den sorgfältigen Umgang mit der Natur in der Stadt Basel. Die Genossenschaft Migros Basel (GMBS) ist seit vielen Jahren Baurechtsnehmerin und betreibt auf dem Gebiet von Dreispitz Nord den MParc und OBI. Gemeinsam mit dem Kanton Basel-Stadt treiben die Projektverantwortlichen der CMS und der GMBS die Planung voran.

Die geplante Entwicklung wird sich besonders auf den östlichen Teil des Gundeli auswirken. Die Planungspartner:innen pflegen deshalb seit Projektstart den Dialog mit Vertreter:innen von Quartierorganisationen mit dem Ziel, die Quartierinteressen bestmöglich einzubeziehen. Auch mit vielen anderen Interessenorganisationen (Gewerbe, Parteien etc.) stehen sie im Austausch.

Der nun anstehende Bebauungsplan (inkl. Planungsmassnahmen und -instrumenten) konkretisiert die Eckwerte des 2020 präsentierten Richtprojekts. Er definiert zum Beispiel die Grundfläche und Höhe der Gebäude, legt fest wo und wieviel Grünanlagen gebaut werden müssen oder regelt, dass die einzelnen Projektteile über Wettbewerbsverfahren (sogenannte qualitätssichernde Verfahren) erarbeitet werden.

Der Bebauungsplan wird voraussichtlich 2024 im Bau- und Verkehrsdepartement öffentlich aufgelegt. Während 30 Tagen können Interessierte dann ihre Rückmeldungen geben. Im Anschluss an den Bebauungsplan folgen Wettbewerbe, bei denen insbesondere für die beiden Parkanlagen und die Schule die Quartierinteressen miteinbezogen werden.

Heute ist das Gebiet in erster Linie ein Einkaufszentrum mit wenig Bezug zum Quartier. In Zukunft gibt es dort attraktive Wohnungen, eine Sekundarschuleund vor allem viel Grün- und Freiraum, der die Wohnqualität des Gundeli steigert und das Stadtklima verbessert. Die Verbindung zu den Naherholungsgebieten Park im Grünen/Grün80 und Merian Gärten wird ebenfalls optimiert. Die Neubauwohnungen sind eine grosse Chance für das Gundeli, weil auch preisgünstiger bzw. gemeinnütziger Wohnraum gefördert wird.

Die Hälfte der Aussenbereiche wird grün sein: Das sind über 16’000 m2. Die Margaretha Merian-Anlage wird eine öffentliche Parkanlage – ohne Unterkellerung oder Einstellhalle. Das heisst, dass Bäume mit tiefen Wurzeln dort wachsen können. Auch der Park auf dem Dach ist so konzipiert, dass er mit Bäumen bepflanzt werden kann.

Der Dachpark ist ein öffentlicher Park für alle. Der für die Schule nötige Aussenraum wird sinnvoll mit dem Park zusammen gestaltet, macht aber nur einen kleineren Teilbereich der nutzbaren Dachfläche aus. Auch der schulische Aussenraum steht der Allgemeinheit ausserhalb der Unterrichtszeiten zur Verfügung.

Der Park wird über die beiden offenen Rampen im Osten und Westen sowie über mehrere Treppen und Lifte erreichbar sein, die Schule und die Dreifachturnhalle sind jeweils separat vom Erdgeschoss aus zugänglich.

Der Grundsatz des Projektes lautet: Mehr Freiraum durch Dichte – d.h. Nutzungen werden konzentriert, um hochwertige Grün- und Freiflächen zu schaffen. Die so gewonnene Margaretha Merian-Anlage ist nicht unterbaut und ermöglicht grosse schattenspendende Bäume. Regenwasser, das nicht zur Bewässerung zurückgehalten wird, kann vollständig versickern. Auch entlang der Strassen ist vorgesehen, Oberflächenwasser zukünftig nicht mehr in die Kanalisation zu leiten.

Durch den Park und die Grünflächen auf dem Dach des MParc wird die Kühlung durch Verdunstung gefördert, es ist weniger Energie zur Gebäudekühlung notwendig. Und die neue Sekundarschule auf dem Dach des bestehenden Gebäudes bewirkt, dass wertvolle bestehende Grünflächen in der Stadt erhalten bleiben.

Die Projektverantwortlichen streben einen möglichst geringen CO₂-Abdruck des Projektes an. Der MParc wird nicht abgerissen, sondern sinnvoll erweitert. Für die Schulbauten, Stadthäuser und Hochhäuser werden zeitgemässe, nachhaltige Lösungen für die Konstruktion und die Fassade gesucht, um den ökologischen Fussabdruck über den gesamten Lebenszyklus gering zu halten.

Die Projektverantwortlichen streben einen sinnvollen Wohnungsmix und eine gute Durchmischung der Bewohnerschaft an. Dank des breiten Angebots sollensich Personen in jedem Lebensabschnitt und unabhängig vom Einkommen hier eine Wohnung leisten können.

Es ist vorgesehen, dass in den Stadthäusern entlang der Reinacher- und Münchensteinerstrasse preisgünstige Wohnungen entstehen. Ziel ist, dies partnerschaftlich mit Wohnbaugenossenschaften umzusetzen. Die Projektverantwortlichen sind offen, preisgünstigen Wohnraum für eine möglichst breite Nutzerschaft zur Verfügung zu stellen.

Dreispitz Nord wird ein Quartier der kurzen Wege. Weil Einkaufen, Arbeiten, Lernen, Wohnen und Erholen hier möglich ist, braucht man vor Ort keinAuto. So wird autoarmes Wohnen möglich. Fachleute verstehen unter «autoarm» weniger als 0.5 Parkplätze pro Wohnung, d.h. wenn die gesetzlich zulässige Anzahl klar unterschritten wird. Denn gemäss der kantonalen Parkplatzverordnung wäre ein Parkplatz pro Wohnung zugelassen. Für die 800 Wohnungen des Dreispitz Nord sind aber nur rund 400 Parkplätze geplant, was der Hälfte der zulässigen Anzahl Parkplätze entspricht. Die neuen Fuss-und Velowege, Carsharing-Möglichkeiten und die rund 4‘000 Veloparkplätze fördern das autoarme Wohnen. Schliesslich ist Dreispitz Nord bestens an den ÖV angeschlossen, nur drei Tramstationen vom Bahnhof SBB entfernt.

Die 500 heute schon bestehenden Parkplätze bleiben für die MParc Kund:innen erhalten. Für die neuen Wohn- und Arbeitsflächen sind insgesamt maximal 662 Parkplätze geplant. Weil genügend Parkplätze in den verschiedenen Parkings vorhanden sein werden, wird der Parksuchverkehr im Gundeli nicht zunehmen.

Die 500 heute schon bestehenden Parkplätze bleiben für die MParc Kund:innen erhalten. Dort gibt es keinen Mehrverkehr. Für die neuen Wohn- und Arbeitsflächen sind maximal 662 Parkplätze geplant: 400 Parkplätze für die 800 Wohnungen und 262 Parkplätze für weitere Nutzungen ausserhalb des MParc (Schule, Läden, Gastronomie- und Freizeitflächen).

In der Regel verursacht ein Miet-Parkplatz für eine Wohnung oder Dienstleistung weniger Autofahrten als ein täglich x-fach belegter Parkplatz eines Einkaufszentrums. Konkret ist mit 2’700 zusätzlichen Autofahrten pro Tag zu rechnen. Heute verkehren auf der Münchensteinerstrasse täglich 8’200 Fahrzeuge. Die Umweltverträglichkeitsprüfung zeigt, dass dieser Mehrverkehr tragbar und gesetzlich zulässig ist.

Parallel zur Arealentwicklung arbeitet der Kanton auch an Verbesserungen in der Münchensteiner- und der Reinacherstrasse. Dabei wird ein Kreisel in der Kreuzung Reinacher-/ Münchensteinerstrasse die Situation wesentlich verbessern.

Mit der Öffnung des Quartiers zur Reinacherstrasse wird das Gundeli nach Osten hin besser zugänglich. Zudem ist die Verlegung der Tramhaltestelle «MParc» vorgesehen. So wird die Anbindung zusätzlich verbessert.

Im Dreispitz Nord sind Wohnungen für etwa 1’400 Bewohner:innen geplant. Diese profitieren von der «Stadt der kurzen Wege». Einkaufen, Erholung, auch eine Sekundarschule sind im Dreispitz Nord geplant. Für alle, die trotzdem etwas weitere Wege auf sich nehmen müssen, ist der geplante Stadtteil gut an das Velo-, Tram- und Bus-Netz angebunden. Die Tramlinien 10 und 11 führen direkt in die Innerstadt und in die Agglomeration. Der Einsatzkurs E11 fährt bereits heute in den Spitzenstunden über die Güterstrasse zum Bahnhof. Dieser Einsatzkurs soll über den Barfüsserplatz bis zum Unispital verlängert werden. Er wird dann in beide Richtungen das Zentrum des Gundeli mit dem Dreispitz verbinden. Zusätzlich wird geprüft, wie der Bus 36 besser an den neuen Stadtteil herangeführt werden kann anstatt wie heute nur daran vorbei.

Mit den geplanten Veränderungen an der Münchensteinerstrasse soll einerseits das Tempo von heute 60 auf neu 50 km/h gesenkt werden. Zudem wird ein lärmmindernder Strassenbelag für eine weitere Reduktion der Emissionen sorgen.

Im Dreispitz Nord soll möglichst viel freie Fläche in Grünanlagen umgewandelt werden. Die innovative Lösung, das Schulhaus auf der Dachfläche des MParc zu bauen, spart Platz.
Der Standort Dreispitz Nord eignet sich ausserdem über die gesamte Stadt gesehen ideal für ein weiteres Sekundarschulhaus. In Kombination mit dem Jugendtreff und den Sportflächen im Aussenraum belebt die Schule diesen neuen Stadtteil und sorgt für eine gute Durchmischung der Generationen.

Eine neue Sekundarschule ist aufgrund der allgemeinen Bevölkerungsentwicklung notwendig, ungeachtet der geplanten Entwicklung auf Dreispitz Nord. Die Entwicklung ermöglicht aber, diese Schule an einem dazu geeigneten Ort mit einem grosszügigen Aussenraum zu realisieren.

Bei der geplanten Schule handelt es sich um eine Schule der Sekundarstufe I. Die Schüler:innen sind somit zwischen 12 und 15 Jahre alt. In diesem Alter isteine Überquerung der Reinacherstrasse problemlos. Für den Abschnitt der Reinacherstrasse zwischen Münchensteiner- und Dornacherstrasse ist ausserdem geplant, das Tempolimit von derzeit 50 km / h auf 30 km / h herabzusetzen.

Die bebaubare Fläche in der Schweiz wird immer knapper. Aus verkehrstechnischen und ökologischen Überlegungen ist es zentral, keine weiteren Flächen zu überbauen und die Siedlungen nicht weiter in die Landschaft hinaus zu vergrössern. Auch in den Städten muss alles darangesetzt werden, Flächen zu entsiegeln und grün zu gestalten. Dabei hilft die Stapelung von Nutzungen.

Der kantonale Richtplan rechnet bis zum Jahr 2035 mit einer Bevölkerungszahl von rund 220‘000 (Stand Juli 2021: 201’156). Die Nachfrage nachWohnraum soll möglichst im Stadtkanton befriedigt werden. Wenn neuer Wohnraum gebaut wird, gilt der Grundsatz: Bei möglichst hoher Lebensqualität wird die Siedlung nach innen verdichtet und wächst an geeigneten Stellen in die Höhe. Dreispitz Nord, das sich vom reinen Gewerbegebiet zu einem neuen Stadtquartier wandelt, bietet hierfür beste Voraussetzungen.

Die Initiative verlangt, dass in neuen gemischt genutzten Zonen der Anteil an gemeinnützig zur Kostenmiete vermieteten Flächen 50% der gesamten nutzbaren Bruttogeschossfläche betragen muss. Im Initiativtext wird also nicht zwischen Wohnliegenschaften, gewerblichen Bauten, Dienstleistungsflächen und öffentlichen Nutzungen unterschieden.

Da die verbleibenden Gebäude, der MParc und OBI sowie die Schule, der Jugendtreff und Flächen für Auto- und Veloparkierung mehr als 50% der gesamten Bruttogeschossfläche des Bebauungsplanes ausmachen, wären der gesamte Rest – also sämtliche Wohn- und Büroflächen – von gemeinnützigen Organisationen zu errichten und in Kostenmiete zu vermieten. Das Stadtentwicklungsprojekt Dreispitz Nord ist bei Annahme der Initiative nicht umsetzbar. Insbesondere sind die Hochhäuser im Rahmen der anzuwendenden Anlagekostenlimiten nicht realisierbar. Das Gebiet bliebe ein grosser versiegelter Parkplatz mit dem bisherigen Gewerbe. Es gäbe keinen neuen Wohnraum, keine Grünflächen und keine Sekundarschule.

Die Basler Regierung ist derzeit daran, einen Gegenvorschlag zur Initiative «Basel baut Zukunft» auszuarbeiten.

Konkret werden die drei Hochhäuser 124, 138 und 151 Meter hoch sein. Die Höhe ergibt sich aus den baurechtlichen Möglichkeiten (Lichteinfallswinkel und Schattenwurf), aus städtebaulichen Überlegungen (z.B. Massstäblichkeit) und aus dem Ziel, möglichst viel attraktiven Wohnraum auf kleiner Flächerealisieren zu können. Nur wenn in die Höhe gebaut wird, kann am Boden üppige Grünfläche entstehen. Das Projekt schafft beides: Wohn- und Grünraum.

Der rechtlich massgebliche, sogenannte «2-Stunden-Schatten» der drei Hochhäuser fällt hauptsächlich auf das Bahnareal sowie auf dieMünchensteinerstrasse. Die drei Hochhäuser verschatten sich zudem leicht selber. Die Lage im Areal und innerhalb der Stadt eignet sich daher ausgezeichnetfür den Bau von Hochhäusern.

Die Höhe ergibt sich aus den baurechtlichen Möglichkeiten (Lichteinfallswinkel und Schatten- wurf), aus städtebaulichen Überlegungen (z.B. Massstäblichkeit) und aus dem Ziel, möglichst viel attraktiven Wohnraum auf kleiner Fläche realisieren zu können. Die Gebäude weniger hoch zu bauen, würde bedeuten, die geplanten Grünanlagen deutlich zu verkleinern, um die gleiche Anzahl Wohnungen realisieren zu können. Nur dank derHochhäuser ist die Margaretha Merian-Anlage so überhaupt möglich.