Vorschau Bebauungsplan
Um den neuen Stadtteil Dreispitz Nord umsetzen zu können, braucht es Planungsmassnahmen. Zentral ist der Bebauungsplan. Dieser regelt, wo was und wie gebaut werden darf.
Auf dieser Seite werden die verschiedenen Planungsmassnahmen für diesen neuen Stadtteil kurz und knapp erklärt.
Wer es genauer wissen will, findet ganz unten den ausführlichen Bericht zum Download.
Dreispitz Nord ist heute ein Industrie- und Gewerbegebiet. Um den neuen Stadtteil umzusetzen, müssen zuerst die Planungsinstrumente angepasst werden. Sie regeln, was wo und wie gebaut werden darf.
Die Planungsinstrumente bilden die Grundlagen für den Bau der Schule und der Wohnungen neben dem MParc.
Mehr dazu im Kapitel 6, Seite 42 des Berichts.
Planungsinstrumente sind:
- Bebauungsplan
- Zonenplan
- Wohnanteilplan
- Lärmempfindlichkeitsstufenplan
- Linienplan
Die wichtigsten Instrumente sind der Bebauungsplan und die Zonenänderung. Diese beiden Massnahmen sichern die im Richtprojekt entwickelten Qualitäten für die nachfolgenden Projektschritte.
Der Zonenplan bildet die baurechtliche Basis, die sogenannte Grundordnung.
Der Bebauungsplan ergänzt diese Grundordnung mit Vorschriften, die auf den konkreten Ort und das Vorhaben zugeschnitten sind.
Ein Bebauungsplan besteht immer aus einem Plan und Vorschriften.
Der Bebauungsplan enthält Vorschriften für das gesamte Areal und Vorschriften für einzelne Baufelder.
Mehr dazu im Kapitel 6.6, Seite 45 des Berichts.
Der Bebauungsplan regelt im allgemeinen Teil Themen, die über den ganzen Perimeter hinweg eingehalten werden müssen. Hier wird der Anteil Wohnen, der Anteil an preisgünstigem Wohnraum und der Anteil Arbeitsflächen festgehalten.
Der Bebauungsplan gibt auch die Lage und Form der Gebäude als orientierende Bebauung vor. Diese Vorgabe ist bei den für alle Baufelder und Freiräume nötigen qualitätssichernden Verfahren zu berücksichtigen.
Mehr dazu im Kapitel 6.6, Seite 47 des Berichts.
Vorschriften allgemein
- Mindestens 57’000 m2 Wohnen, davon garantiert 25’000 m2 preisgünstig. Mindestens 13’000 m2 Arbeiten.
- Projekte müssen der orientierenden Bebauung folgen (im Plan farbig dargestellt).
- Projekte müssen auf qualitätssichernden Verfahren beruhen (z.B. Architekturwettbewerbe).
- Baufeldgrenzen dürfen nicht überschritten werden.
- Zwischen den Baufeldern darf Nutzung verschoben werden, aber nur zu Gunsten von mehr Wohnraum auf einem Baufeld.
Der Bebauungsplan stellt Anforderungen in den Bereichen Mobilität, Lärm und Energie. Damit stellt er eine umweltverträgliche, stadtverträgliche und ressourcenschonende Bauweise sicher.
Dazu fordert der Bebauungsplan ein Mobilitätskonzept, Zielwerte zum Energieverbrauch und zu den grauen Treibhausgasemissionen sowie lärmmindernde Massnahmen – noch vor der Baubewilligung für einzelne Baufelder.
Mehr dazu im Kapitel 6.6, Seite 49 des Berichts.
Vorschriften zu Mobilität, Energie und Lärmschutz
- Mit einem Mobilitätskonzept ist die umweltfreundliche Verkehrsmittelnutzung zu fördern.
- Der Aussenraum muss vom motorisierten Verkehr frei sein.
- Neubauten müssen strenge Energiezielwerte einhalten.
- Vor der Baubewilligung müssen Lärmmassnahmen (wie z.B. Temporeduktionen) gesichert sein.
Der Bebauungsplan macht Vorgaben für den Ersatz von wertvollen Lebensräumen und für eine klimaangepasste Stadt.
Konkret verlangt er, dass betroffene wertvolle Flächen ersetzt werden. Dazu ist ein Konzept zu erarbeiten. Auch muss Regenwasser im Sinne der „Schwammstadt“ bewirtschaftet werden, d.h. es wird aufgenommen und gespeichert, statt nur kanalisiert und abgeleitet. Die Alleen entlang der Reinacher- und der Münchensteinerstrasse sind zu erhalten bzw. zu ergänzen.
Mehr dazu im Kapitel 6.6, Seite 51 des Berichts.
Vorschriften zu Ökologie und Stadtklima
- 4’120 m2 schützenswerte Lebensräume sind wertvoll. Für deren Ersatz muss ein Konzept vorgelegt werden.
- Dachflächen sind nach ökologischen Kriterien zu begrünen.
- Es ist ein Konzept für das Regenwassermanagement vorzulegen.
- Die Alleen entlang der Reinacher- und der Münchensteinerstrasse sind zu erhalten.
Die Margaretha Merian-Anlage ist die neue Grünanlage im nördlichen Stadtteil. Im Bebauungsplan wird sie als Freiraum 1 bezeichnet.
Mehr dazu im Kapitel 6.6, Seite 52 des Berichts.
Vorschriften Freiraum 1
- Für den Freiraum 1 ist ein qualitätssicherndes Verfahren durchzuführen. Dabei sind ökologische und stadtklimatische Aspekte zu berücksichtigen. 6’100 m2 sind als Grünanlage zu gestalten. Unterirdische Bauten sind nicht zulässig, ausser sie sind sicherheitsrelevant (z.B. Notausgänge aus den Hochhäusern).
- Der Freiraum 1 muss dauerhaft öffentlich zugänglich sein. Dies ist durch eine Dienstbarkeit im Grundbuch zu sichern.
Der Dreispitz-Dachpark ist die neue Grünanlage auf dem Dach des MParc im südlichen Stadtteil. Im Bebauungsplan wird sie als Freiraum 2 bezeichnet.
Mehr dazu im Kapitel 6.6, Seite 52 des Berichts.
Vorschriften Freiraum 2
- Für den Freiraum 2 ist ein qualitätssicherndes Verfahren durchzuführen. Dabei sind ökologische und stadtklimatische Aspekte zu berücksichtigen. 10’000 m2 sind als Grünanlage zu gestalten.
- Der Freiraum 2 muss dauerhaft öffentlich zugänglich sein. Dies ist durch eine Dienstbarkeit im Grundbuch zu sichern.
- Im Freiraum 2 darf ein Gebäude für quartierdienliche Nutzungen erstellt werden.
- Im Freiraum 2 dürfen offene überdachte Aufenthaltsbereiche sowie schattenspendende Anlagen erstellt werden.
- Im Freiraum 2 sind ausserhalb des Grünraums auch Anlagen für die Schule zulässig (z.B. Sportanlagen).
- Die für den Betrieb notwendige Zufahrt ist über das Parkinggeschoss des MParc sicherzustellen.
Im Baufeld A sind Wohnhäuser geplant. Hier soll der preisgünstige Anteil der Wohnflächen entstehen. Geplant ist die Abgabe des Baufelds an einen oder mehrere gemeinnützige Wohnbauträger.
Mehr dazu im Kapitel 6.6, Seite 54 des Berichts.
Vorschriften zu Baufeld A
- Im Baufeld A sind Gebäude mit einer Geschossfläche von maximal 25’000 m2 zulässig.
- Im Baufeld A sind maximal 66 Parkplätze zulässig. Diese müssen unterirdisch liegen und über die Reinacherstrasse erschlossen werden.
- Die zulässigen Arbeitsflächen sind im Erdgeschoss anzuordnen.
- Der Bereich zwischen dem Baufeld A und der Reinacher- bzw. der Münchensteinerstrasse ist nach ökologischen Kriterien als Vorgarten zu gestalten.
In den Baufeldern B und C sind je ein Hochhaus mit Wohn- und Arbeitsflächen und damit ein vielfältiges Miteinander von Wohnen und Arbeiten geplant.
Im dazwischenliegenden Baufeld B/C ist ein Parking mit rund 360 Parkplätzen vorgesehen. Im Baufeld B/C kann alternativ dazu auch ein weiteres Stadthaus analog zu den Gebäuden im Baufeld A entstehen.
Mehr dazu im Kapitel 6.6, Seite 55 des Berichts.
Vorschriften zu Baufeld B
- Im Baufeld B ist ein Gebäude mit einer Fläche von 22’000 m2 und einer Höhe von 124m zulässig.
- Die Höhe darf nicht durch technische Aufbauten überschritten werden.
- Für Baufeld B sind im Baufeld B/C 134 Parkplätze zulässig.
Vorschriften zu Baufeld C
- Im Baufeld C ist ein Gebäude mit einer Fläche von 38’400 m2 und einer Höhe von 151m zulässig.
- Die Höhe darf nicht durch technische Aufbauten überschritten werden.
- Für Baufeld C sind im Baufeld B/C 230 Parkplätze zulässig.
Vorschriften zu Baufeld B/C
- Im Baufeld B/C ist ein Gebäude für Parkplätze und Veloabstellplätze mit einer Fläche von 9’800 m2 und einer Höhe von 30m zulässig.
- Zulässig sind 364 Parkplätze für die Baufelder B und C.
- Andere Nutzungen (auch Wohnen) sind zulässig, wenn im Gegenzug auf die zulässigen Parkplätze in B und C dauerhaft verzichtet wird.
Im Baufeld E1 befindet sich weiterhin der heutige MParc. Zusätzlich werden der OBI und die bestehenden Kund:innenparkplätze in diesem Baufeld zusammengefasst.
Neben dem MParc entsteht zudem das Hochhaus D. Dieses ist baulich mit dem MParc und dem Baufeld E1 verbunden. So liegt die Rampe zuden Parkplätzen des MParc im Baufeld D.
Mehr dazu im Kapitel 6.6, Seite 58 des Berichts.
Vorschriften zu Baufeld E1
- Im Baufeld E1 ist ein Gebäude mit einer Fläche von 51’000 m2 und einer Höhe von 15m zulässig.
- Für die Nutzungen im Baufeld E1 sind 500 Parkplätze zulässig. Diese sind von der Münchensteinerstrasse zu erschliessen.
- Die Anlieferung erfolgt von der Münchensteinerstrasse. Eine untergeordnete Anlieferung für den OBI darf entlang der Reinacherstrasse erfolgen.
Vorschriften zu Baufeld D
- Im Baufeld D ist ein Gebäude mit einer Fläche von 32’400 m2 und einer Höhe von 138m zulässig.
- Die Höhe darf nicht durch technische Aufbauten überschritten werden.
- Für das Baufeld D sind 200 Parkplätze zulässig. Diese sind von der Dornacherstrasse zu erschliessen und unterirdisch anzuordnen.
- Um das Hochhaus ist zusätzlich ein Sockel-Gebäude mit einer Fläche von 3’700 m2 und einer Höhe von 15 m zulässig.
- Der Sockel ist Veloabstellplätzen für die Baufelder D, E1, E2 und E3 vorbehalten.
- Durch den Sockel führt ein öffentlicher Fuss- und Veloweg vom Freiraum 1 zur Dornacherstrasse.
Auf dem Dach des MParc befindet sich künftig neben dem Dreispitz-Dachpark auch eine Sekundarschule in Baufeld E2 und eine Dreifachturnhalle in Baufeld E3.
Mehr dazu im Kapitel 6.6, Seite 59 des Berichts.
Vorschriften zu Baufeld E2
- Im Baufeld E2 ist ein Gebäude mit einer Fläche von 12’600 m2 und einer Höhe von 30 m (15 m ab Ebene Freiraum 2) zulässig.
- Für die Nutzungen im Baufeld E2 sind 32 Parkplätze zulässig. Diese sind von der Reinacherstrasse zu erschliessen.
- Die Baufeldgrenzen dürfen für vorragende Bauteile überschritten werden.
- Die Dachfläche muss vollflächig mit Photovoltaik ausgestattet werden.
Vorschriften zu Baufeld E3
- Im Baufeld E3 ist ein Gebäude mit einer Fläche von 3’700 m2 und einer Höhe von 30m (15m ab Ebene Freiraum 2) zulässig.
- Baufeld E3 ist einer schulischen Sportnutzung vorbehalten. Andere Nutzungen sind erlaubt, wenn in Baufeld E2 keine Schule erstellt wird.
- Für Baufeld E3 sind keine Parkplätze zulässig.
- Die Dachfläche muss vollflächig mit Photovoltaik ausgestattet werden.
Die Baufelder F, G und H beherbergen bestehende Baurechtnehmer innerhalb des Areals.
In diesen drei Baufeldern wird das heute zulässige Volumen gemäss der Dreispitzverordnung in den neuen Bebauungsplan überführt. Zusätzlich wird neu Wohnnutzung erlaubt aber die Anzahl Parkplätze auf das heutige Mass beschränkt.
Mehr dazu im Kapitel 6.6, Seite 62 des Berichts.
Vorschriften zu Baufeld F
- Im Baufeld F ist ein Gebäude mit fünf Vollgeschossen, einem Dachgeschoss und einer Höhe von 20 m zulässig.
- Für die Nutzungen im Baufeld F sind 19 Parkplätze zulässig.
- Zu den Baufeldern D, G und H ist kein Lichteinfall einzuhalten.
- Die Baufeldgrenze darf gegen die Münchensteinerstrasse durch vorragende Bauteile überschritten werden.
Vorschriften zu Baufeld G
- Im Baufeld G ist ein Gebäude mit einer Wandhöhe von 20 m und einer Gebäudehöhe von 30 m zulässig. Die Anzahl Geschosse ist frei.
- Für die Nutzungen im Baufeld G sind 60 Parkplätze zulässig.
- Zu den Baufeldern D und F ist kein Lichteinfall einzuhalten.
- Die Baufeldgrenze darf gegen die Dornacherstrasse durch vorragende Bauteile überschritten werden.
Vorschriften zu Baufeld H
- Im Baufeld H ist ein Gebäude mit einer Wandhöhe von 20 m und einer Gebäudehöhe von 30 m zulässig. Die Anzahl Geschosse ist frei.
- Für die Nutzungen im Baufeld H sind 49 Parkplätze zulässig.
- Zum Baufeld F ist kein Lichteinfall einzuhalten.
- Die Baufeldgrenze darf gegen die Dornacherstrasse durch vorragende Bauteile überschritten werden.
Mit der Zone wird die Bebaubarkeit eines Grundstücks festgelegt. Heute ist das Areal Industrie- und Gewerbezone (blau). Wohnnutzung ist ausgeschlossen.
Um die geplanten Wohnungen und die Schule zu bauen, muss der Zonenplan geändert werden.
Der Zonenplan bildet dabei die Basis, auf der mit dem Bebauungsplan die weiteren Details geregelt werden.
Neu wird das Areal in die Zone 5 (rot) und die Grünanlagenzone (grün) eingeteilt. Weiss ist Allmend.
Mehr dazu im Kapitel 6.1, Seite 42 des Berichts.
Der Lärmempfindlichkeitsstufenplan (LESP) legt fest, wie viel Lärm Gebäude verursachen dürfen.
Heute ist das Areal der Lärmempfindlichkeitsstufe 4 (ES-IV, blau) zugewiesen. In dieser Stufe sind Betriebe mit starken Lärmemissionen erlaubt.
Wo Menschen wohnen, sind keine Betriebe mit starken Lärmemissionen erlaubt.
Neu wird das Areal daher der Empfindlichkeitsstufe 3 (ES-III, rot) zugewiesen. Damit sind Wohnungen möglich.
Mehr dazu im Kapitel 6.2, Seite 43 des Berichts.
Der Wohnanteilplan (WAP) regelt, wieviel Wohnraum mindestens erstellt werden muss.
Der Wohnanteilplan macht heute „Keine Aussage“ (grau), da in der Industrie- und Gewerbezone nicht gewohnt werden darf.
Mehr dazu im Kapitel 6.3, Seite 43 des Berichts.
Neu sollen im Dreispitz Nord auch Wohnungen entstehen. Der Wohnanteilplan regelt daher für die verschiedenen Baufelder unterschiedliche Anteile.
In Ergänzung zum WAP regelt der Bebauungsplan im Detail, wieviel Wohnraum mindestens entstehen und wieviel davon auch preisgünstig sein muss.
Strassenlinien grenzen Allmend von Privatareal ab. Baulinien definieren, bis wohin gebaut werden darf.
Im Dreispitz Nord folgen die neuen Baulinien den Baufeldern.
Die Melchior Berri-Promenade soll Allmend werden. Dazu müssen zuerst Weglinien gelegt werden.
Mehr dazu im Kapitel 6.4, Seite 44 des Berichts.
Die Umweltverträglichkeitsprüfung ist eine umfassende Beurteilung der Auswirkungen eines Vorhabens auf die Umwelt.
Der Bericht wird von den zuständigen Fachstellen überprüft und beurteilt. Die Fachstellen legen, wo nötig, Massnahmen fest, die im Bebauungsplan oder später in der Baubewilligung eingefordert werden.
Der Umweltverträglichkeitsbericht wird zusammen mit dem Bebauungsplan öffentlich aufgelegt.
Mehr dazu im Kapitel 4.3, Seite 34 des Berichts.
In der Umweltverträglichkeitsprüfung werden die Auswirkungen von 16 Umweltbereichen untersucht, dargestellt und beurteilt:
- Verkehr
- Luft und Klima
- Lärmschutz
- Erschütterungen
- Nicht ionisierende Strahlung (NIS)
- Grundwasser
- Entwässerung
- Oberflächengewässer
- Boden
- Altlasten
- Abfälle
- Störfallvorsorge und Katastrophenschutz
- Wald
- Flora, Fauna, Lebensräume, Naturwerte
- Siedlungsbild (inkl. Lichtemissionen)
- Kulturdenkmäler und archäologische Stätten
Die Christoph Merian Stiftung, die Genossenschaft Migros Basel sowie der Regierungsrat des Kantons Basel-Stadt vereinbaren verschiedene Punkte wie die Organisation der weiteren Zusammenarbeit für die Phase der Umsetzung oder die Bereinigung der Parzellengrenzen entlang der Münchensteinerstrasse in einem Städtebaulichen Vertrag.
Der Städtebauliche Vertrag hat keinen Einfluss auf Beschlüsse, die in die Zuständigkeit des Grossen Rats fallen.
Der Städtebauliche Vertrag soll parallel zur öffentlichen Planauflage veröffentlicht werden.
Mehr dazu im Kapitel 6.5, Seite 45 des Berichts.
Der Bericht über die Planungsinstrumente beschreibt die hier dargestellten Massnahmen im Detail.
Die hier und im Bericht beschriebenen Pläne sind die eigentlichen Planungsinstrumente. Sie zeigen, was und wo tatsächlich angepasst werden muss.
Bericht zum Download:
Pläne zum Download:
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